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北京会出现“共有产权墅”吗?

来源:经济观察报 人气: 发布时间:2018-06-02
摘要:文/张雅楠田国宝 南二环右安门万达广场东侧,一片工地正在施工中,大部分地基已经露出地面,整个工地四周被3米多高的围墙环绕,围墙上写着佑安府三个字,项目东侧的营销中心已接近完工。 佑安府是北京市62个限房价(限房价、竞地价)项目中的一员。5月26日北
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文/张雅楠 田国宝

南二环右安门万达广场东侧,一片工地正在施工中,大部分地基已经露出地面,整个工地四周被3米多高的围墙环绕,围墙上写着“佑安府”三个字,项目东侧的营销中心已接近完工。

佑安府是北京市62个限房价(限房价、竞地价)项目中的一员。5月26日北京市住建委下发《关于加强限房价项目销售管理的通知》(下称“《通知》”),这些限房价项目未来将面临着不同的结局。

结局取决于北京市房地产市场管理事务中心与北京市保障性住房建设投资中心(下称“市保障房中心”)两个部门对项目可售住房的评估价,项目可售住房在土地出让时确定的销售均价的限价(下称“销售限价”)与评估价比值大于85%按照商品房销售,而低于85%将转化为共有产权房。

佑安府项目开发商之一中国金茂控股集团有限公司(下称“中国金茂”)方面表示,目前还没有项目是否会转化为共有产权房的确切消息。

佑安府销售限价均价79459元/平方米,最高售价则不得超过83432元/平方米。佑安府在安居客等多个房地产平台的信息显示,佑安府项目的建筑类型为叠拼别墅及小高层。这意味着,它未来一旦转化为共有产权房,北京保障性住房里会出现别墅项目。

“共有产权墅?”

2016年底,为应对房价快速上涨行情,北京市开始推出“限房价、竞地价”土地,截至目前,已经累计完成出让62个地块,涉及4.5万套商品住房。

2017年7月18日,经过68轮竞拍,中国金茂、世茂房地产、国瑞置业联合体以78.7亿元价格以及54%自持商品住房的代价拿下丰台西铁营村98.48亩土地使用权。该幅土地便是后来的佑安府项目所在。

佑安府项目总建筑面积为33.55万平方米,计容面积为19.39万平方米,是一个集合商业、办公和住宅综合体项目,其中住宅主要以叠拼别墅和小高层为主。项目于2018年5月初拿到施工许可证后即开始动工。

据佑安府项目建设方案显示,该项目住宅面积为11.42万平方米,按照其销售限价均价79459元/平方米计算,总货值约为90.74亿元,其中企业自持商品住宅比例为54%,货值约为49亿元;剩余可售货值约为41.74亿元。

此外,商办建筑面积合计7.49万平方米,其中5.73万平方米为原建回购,项目还配建了7.05万平方米停车场。

对于具备条件的限房价项目转化为共有产权项目是否有强制性,北京市住建委一位工作人员表示,销售限价和评估价比例低于85%的项目由政府统一转化为共有产权房。

共有产权房自2007年起在江苏省淮安市进行试点,主要目的是让中低收入住房困难家庭购房时,可通过和政府共同拥有房屋产权的方式,减少买房成本,市民以后可向政府“赎回”产权。

2014年3月10日,时任全国政协委员、住建部副部长的仇保兴在政协小组会后表示,共有产权住房目前还是纳入到保障房体系管理。

而保障性住房是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房。

85%

根据《通知》,限房价项目取得施工许可证后,由北京市房地产市场管理事务中心和市保障房中心对项目可售住房的市场价格进行评估,形成评估价。

北京市房地产市场管理事务中心为北京市住建委下属事业单位,主要承担北京市房地产市场监测分析、预警预报等工作,并提出调控政策建议,同时也负责北京市购房资格审核等相关工作。

市保障房中心是北京市国资委全资持有的国有企业,为北京市保障类住房政府持有主体。截至2018年3月底,累计持有125个项目,保障房11.66万套,持有面积达到900多万平方米。

关于具体回购办法,首先,项目经过评估得出评估价,销售限价与市场评估价形成比值,比值高于85%的项目仍按照限价商品房项目进行销售,低于85%的项目则将由市保障房中心转化为共有产权房,并代政府进行回购。

对于开发商普遍关心的回购方式,上述北京市住建委工作人员表示,政府回购主要为住宅及相关配套设施,包括地下室、停车场等部分,对于单纯以住宅为主体的限房价项目将整体打包回购。

对于综合体项目或者有大量商业配套的房地产项目,转化为共有产权房后,回购仅仅涉及住宅及住宅公共配套部分,商业和办公类等非住宅部分及配套并不在回购范围内,仍由开发建设单位持有或销售。

市保障房中心将限房价项目收购并转化为共有产权房后,需在购房合同开始网签之日起十个月内向开发建设单位付清全部收购款。

同时,《通知》还要求限房价项目出售后,购房者在取得不动产证起5年内不得转卖,同时要求限房价项目在销售过程中不得强制搭售其他产品、服务,不得捆绑精装修,不得拒绝购房人使用公积金贷款。

在限房价转化为共有产权房过程中,两个因素较为重要,第一,市场评估价,这一因素将直接决定项目是否转为共有产权房;第二为住宅部分货值是否能够覆盖成本,如果不能覆盖则意味着回报周期延长。

昂贵的共有产权房

据不完全统计,62个限房价项目中,已经确定了案名的项目接近30个,已经取得施工许可证的项目超过10个,多个项目均已经动工,甚至部分项目已经开始排号。

如果佑安府项目转化为共有产权房,市保障房中心回购住宅及相关配套,其中住宅部分货值为90.74亿元,再加上停车场、地下室等配套,最后收购价接近百亿元。

市保障房中心回购以后,以共有产权房形式对外销售,购房人获得销售限价占评估价比例部分的产权份额,剩余比例产权相应转化为市保障房中心代持的政府产权份额,这部分的成本最终如何消化值得关注。

目前看来,符合转为共有产权房条件的项目,大多位于房价较高的区域,一方面政府回购项目需要大量资金;另一方面这些项目即便限价,销售价格仍然偏高。

佑安府项目销售限价均价接近8万元,假设出售50%的产权,以一套140平方米(叠拼别墅)的住宅计算,单价接近4万元,总价也超过500万元,至少需要200万元的首付。

但将出售产权的比例降到30%左右,单价在2.4万元左右,同样一套140平方米住宅总价为336万元,首付为135万元左右。如果是购买商品房,同样的价格在同一区域只能买到一套50平方米左右的开间。

不过,随着《通知》下发,这些限房价项目也将加快入市步伐,中原地产数据显示,北京62个限房价项目建筑面积大约为450万平方米左右,合计4.5万套住宅,预计下半年会为北京房地产市场带来2万套新增供应量。
 

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