楼市调控1周年记：全国累计出台调控政策超200次

顶尖财经网(www.58188.com)2017-10-5 7:46:24讯：

明月几时有？把酒问青天，不知天上宫阙，今夕是何年？

今年月饼节恰逢十一长假，啃一口月饼之余，我们来细数一下去年10月份至今的调控政策，看有没有错过什么惊喜？

一数吓一跳，记者嘴里的月饼硬是掉了一块。链家研究院数据显示，截至今年9月30日，一年时间里全国已有近60个城市被纳入调控范围，出台126条限购政策、166条限贷政策，累计推出各类调控政策超过200次，15个城市对于二套房实行“认房又认贷”政策，其中，廊坊等多个城市发布4轮及以上的政策“升级版”。

结果是啥？一线城市自2014年11月以来，首次出现房价全面停涨，一些一二线城市成交量下滑，与此同时，三四线房价接棒上涨，但成交开始萎缩。

很多人说，市场和政策就像一对双胞胎，形影不离。我们希望明年中秋再次举头望月之时，市场和调控可以相安无事，不用像李白同学那样伤感——“举杯邀明月，对饮成三人”！

一年来累计调控超200次

9月底，多个省会城市密集出台加码楼市调控的措施。自9月22日开始，西安、重庆、南昌、南宁、长沙、贵阳、石家庄、武汉、桂林等9个城市出台新一轮调控，除西安和武汉外，7个城市均实施了限售。中原地产研究中心数据显示，目前全国已有46个城市执行了限售政策。

与前几轮楼市调控不同的是，在限价、限贷、限购之外，限售成为此轮楼市调控的新方向。

从政策内容来看，从最初的“限购”“限贷”到“限价”“限售”，再到“限商”，热点城市组合执行了“五限”措施。

链家研究院数据显示，截至9月30日，全国已有近60个城市被纳入调控范围，出台126条限购政策、166条限贷政策，累计推出各类调控政策超过200次，15个城市对于二套房实行“认房又认贷”政策，其中，廊坊等多个城市发布4轮及以上的政策“升级版”。

过去四年：两年松绑VS两年收紧

自2014年的“9·30新政”算起，我国已经连续四年在国庆节前夕出台重磅房地产调控政策。2014年9月30日，央行、银监会联合出台《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，通过下调首付比例和贷款利率，对自住型需求进行支持。这是2014年各种松绑政策中影响最大的一个。

2015年9月30日，央行、住建部、财政部发文调控楼市。除将非限购城市的最低首付比例下调至25%外，还推行住房公积金异地贷款业务。这被视为第二次“9·30新政”。

2016年9月30日，以北京为代表的热点城市相继出台政策，开启新一轮楼市调控。一年来，几十个城市密集发力，持续加码调控力度。

今年9月底以来，多个省会城市密集出台加码楼市调控的措施。自9月22日开始，西安、重庆、南昌、南宁、长沙、贵阳、石家庄、武汉、桂林等9个城市出台新一轮调控，除西安和武汉外，7个城市均实施了限售。中原地产研究中心数据显示，目前全国已有46个城市执行了限售政策。

2007年和2010年，9月末也推出调控措施。近十年来，针对楼市波动起伏变化，我国一度出台各项调控政策，其中既有刺激，又有打压，并已成为影响市场走势的关键因素。

一线城市房价降温了吗？

在多项政策叠加下，热点一二线城市房地产市场出现不同程度降温，房价过快上涨势头得以遏制。

截至今年8月份，热点一二线房价稳中有降，环比下降、同比涨幅全线收窄。

国家统计局数据显示，8月份，15个一线和热点二线城市新建商品住宅价格环比下降或持平，同比涨幅全部回落。环比来看，15个一线和热点二线城市房价稳中有降，除北京、上海和厦门环比基本持平之外，其余城市房价环比已步入下行通道，广州暂以0.7%环比跌幅居首。同比来看，15个一线和热点二线城市房价同比涨幅全部回落，深圳、成都两市更是掉头向下，同比分别下跌2%和0.3%。

今年国庆节期间，记者走访了深圳福田区多家地产中介后获悉，今年国庆期间到店看房的客户数量和去年并没有特别明显的下滑，但购房意愿更加谨慎。

一位地产中介工作人员回忆，去年9月底，福田某小区一位业主当时挂牌价348万，买家砍价3万价格没谈拢，结果10月4日，深圳限购升级，买家选择观望，那位卖家最终300万多一点就卖了。从此之后，他所在片区的二手房价格和成交均进入冰冻期。

值得注意的是，一线城市自2014年11月以来，首次出现房价全面停涨。据国家统计局测算，8月份一线城市新建商品住宅和二手住宅价格环比均下降0.3%。其中，北京和上海新建商品住宅价格环比均现“零增长”；深圳和广州分别环比下跌0.4%和0.7%。

中原地产数据显示，北京二手房价格已经连续4个月领跌全国，从4月以来累计跌幅达4.3%。8月二手房成交量仅7712套，连续3个月在万套以下。

三四线城市火热去库存

与此同时，各线城市房价走势明显分化。一方面，热点一二线城市预售证审批趋严，预售价格管控更是愈加严苛，房价涨幅趋于平缓。另一方面，更多三四线城市投资、投机性需求大量进场，房价随之出现一波快速上涨行情。

8月份，三四线城市房价同比近乎全线上涨，盐城、泰州、徐州、镇江、九江、石嘴山等城市房价较6月房价涨幅皆超20%。与此同时，无锡、中山、惠州等热点三四线城市房价涨幅逐级回落，佛山、东莞更是步入下行通道。

值得关注的是，随着北京外溢投资、投机性需求被迅速“冻结”，北三县房价剧烈调整，8月份大厂房价较6月份下跌25%，同比下跌19%，也是唯一房价下降的三四线城市。同比来看，常州、盐城、中山等市同比涨幅超50%，房价上涨动力着实强劲。

不过，CRIC监测数据显示，重点三四线城市成交萎缩，同、环比跌幅分别达45%和31%。

克而瑞认为，四季度，三四线城市成交将整体下滑。从三季度的成交情况来看，三四线城市的市场大热情况已逐渐趋于平稳。除此之外，前期市场过于乐观导致供应加大，随着成交量的持续走低，部分三四线城市已出现库存高企，供过于求的局面，未来抓紧去库存仍是此类城市楼市的主旋律。

房贷最伤荷包：贷百万月供多600！

除了楼市成交价格和数量的变化外，房贷市场也有了显著变化。

今年以来，金融去杠杆全面升级，严密防范系统性金融风险，严厉监管银行同业套利、影子银行、资产管理等金融乱象。

M2增速逐级回落，货币派生效应明显减弱，房贷资金显著波及。截至8月末，M2同比增速降至8.9%，较2016年初14%高点减少5.1个百分点。

就房地产市场而言，除了严格执行“限贷”政策外，最明显的变化莫过于两个方面：

一、严查消费资金违规流入房地产市场，北京、南京、广州等市相继发文要求银行业金融机构开展自查工作，重点检查“消费贷”、“经营贷”、“房抵贷”等资金流向。广州更是出重拳，暂停发放金额超100万元或期限超10年的消费贷，以防信贷资金违规流入房地产市场；

二、首套房贷利率普遍上浮，多个城市首套房贷利率普遍上浮5%~10%。以北京为例，首套房贷最低利率为基准利率上浮5%，多家股份制银行更是上浮10%。

以深圳地区为例，2016年10月初，深圳中工建农四大银行的首套房贷利率折扣为9折，即4.41%；而最新的数据显示，四大银行首套房贷利率均上浮10%，即5.39%。

与2016年10月初相比，以目前的首套房贷利率贷款100万，采用等额本息还款方式，每个月需多交月供595元，总利息多支出21.4万元。

不仅仅需要多支付房贷，房贷审批周期也大大拉长。

深圳福田八卦岭片区一位地产中介工作人员介绍，该片区一些楼盘的学位还可以，价格在福田属于价格洼地，刚需客户的支撑成交下降不是特别明显，但是银行房贷收紧带来的影响较大，如果是换房客户的首付要5成，而且放款周期长，以前2个月一般都能收到全款，如今差不多只能收到首期款。

但是，从央行公布的金融数据来看，居民高杠杆购房的格局并未扭转，住户部门中长期贷款(含消费和经营贷款)占新增贷款比重持续高位运行。7月份新增住户中长期贷款占比一度升至57.4%，创年内新高，8月份占比略有回落，依旧维持在44%高位。另一个非常重要的变化则是，住户部门短期贷款(含消费和经营贷款)占比陡然上升并持续高位，8月份占比达21.4%，而以往基本维持在10%以内。

以此来看，房贷去杠杆不仅没有大幅压缩中长期贷款比重，反倒也带动了短期贷款比重的上升，而同期的社会消费增速又没有显著增长，房地产市场仍是当前银行信贷资金投放重要出口。

长效机制：何时不用再调控？

经过不断演化，楼市调控方向在今年3月17日出现转折点，由传统“结果管理式”的调控手段，转向基于长效机制的多维调控，构建“租售并举”长效住房制度。

安居客房产研究院首席分析师张波认为，“9·30”调控伊始并未能瞬间止住楼市疯狂，仍有大量的购房者恐慌性入市。而后全国各地陆续从限购、限贷、限价、限售、限商等多层面下猛药，直至今年4月前后，各地完成阶段性调控，楼市才慢慢趋稳。

在业界看来，楼市变化的转折点正是北京的“3·17”调控。在长效机制里，最被看好的是购租并举。

7月17日，广州针对承租人子女就近入学提出“租购同权”；随后，九部门联合下发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，12个试点城市陆续发布相关试点方案。

业内普遍认为，购租并举就是为了改变当前楼市“重售轻租”的局面，让承租人租得安心。

调控政策重点方向也开始从限制需求端走向增加供给。8月，国土资源部和住房城乡建设部，确定第一批在13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。

9月13日，深圳市房屋租赁运营管理有限公司举行揭牌仪式。资料显示，深圳市房屋租赁运营管理有限公司由深圳人才安居集团全资控股，于9月12日注册成立，注册资本金10亿元，聚焦住房租赁、商业运营和物业管理三大核心业务，作为市委市政府推动发展住房租赁市场的主要抓手，将致力于打造一流的专业化、规模化、规范化的住房租赁平台，同时管理运营人才安居集团的政策性住房及配套商业资产。

业内人士认为，作为新兴的细分领域，长租公寓丰富了住房租赁市场产品线，成为新就业群体实现住有所居的有效途径。

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(原标题：楼市调控1周年记：全国累计出台政策超200次，两年松绑两年紧缩，何时不用再调控？)