楼市地图被改写: 一二三线划分不再适用 城市群取代之

被改写的楼市地图： 城市群经济呼啸而至

中房报记者 许倩 北京报道

40年前，中国改革开放打开国门，在经济特区和沿海地区，城市与经济开始了划时代的建设。

25年前，邓小平南方谈话再次拉开中国经济发展新步伐，这个年头开始，中国出现了一批批雄心勃勃的城市，它们的背后，是一群理想释放的市长。

从此，中国城市的超级竞赛启幕。

远的不表，从2010年以来，中国城市的包容力展示了惊人的广度，城市加速扩张。传统一二三线城市的划分模式越来越模糊，围绕大城市群的中心城市、卫星城市进行的楼市发展策略越来越成为新的逻辑。

全国放眼下来，十大城市群分别是：长三角城市群、珠三角城市群、京津冀城市群、以武汉为核心的长江中游城市带、以重庆和成都为主要构成的川渝城市带、山东半岛城市群、中原城市群、辽中南城市群、海峡西岸城市群及关中城市群。

其中，长三角、珠三角、京津冀城市群、长江中游城市带以及川渝城市带被国家认定为国家级城市群，已经初步成型。

“未来中国城市的主力格局是‘3+6’，就是3大城市群加上6个主力城市。三大城市群是环北京城市群（即京津冀）、环上海城市群（即长三角）和环深圳城市群（包括香港和广州）（即珠三角），6个城市指的是南京、合肥、武汉、长沙、重庆和成都（这些都是其他几大城市群的中心城市），这些城市将在未来中国未来城镇化及中国经济转型的过程中发挥非常大的作用。”中国银行[股评]业协会首席经济学家巴曙松认为。

从宏观层面看，2016年“3+6”城市格局占全国人口19.5%，创造的GDP占比达36.8%，新房交易额占比达46.2%，二手房交易额占比达73.5%。城市圈的大城市人口、资金吸引力持续增强；房地产交易占比高；转型的开发商由开发投资走向多元化运营，同时集中度不断提高。因此，城市群不仅是房企开发投资布局的着眼点，也是其转型运营的着力点。

城市群暗含了中国区域经济发展的趋势。城市群是中国未来经济发展格局中最具活力和潜力的核心地区，是中国主体功能区战略中的重点和优化开发区，也是未来中国城市发展的重要方向。而新的城镇化进程将是以重点城市群为主的大发展。

你可以不关心城市群经济，但它关心你

中国经济正在从外需驱动向内需驱动转型，城镇化也开始进入“下半场”，即不再以农民进城为主，而是人口向大城市和城市群迁徙。在经历了过去40年的经济高速增长后，政府层开始把注意力转向城市，特别是超级大城市作为未来经济增长的驱动器。

复旦大学经济学院院长张军撰文指出，中国要充分利用和挖掘其人口规模和人力资本积累的无与伦比的巨大优势，实现经济长期可持续增长。在这种情况下，大城市、特别是超级大城市和城市群的崛起至关重要。

目前中国已有四个常驻人口在2000万以上的超级大城市——北京、上海、广州和深圳，但超级城市的数量与中国的经济和人口规模并不成比例。“作为全球人口最多、经济总量排名第二的国家，中国的城市化水平依然大大低于世界平均水平。中国还有数个在经济和人口规模上具备成为超级大城市潜力的二线城市，如成都、天津、杭州、武汉、苏州等。即便是北京、上海这样的超级大城市，我们也没有充分理由认为，它们的经济发展潜能和可容纳人口数量已经接近临界值。”张军说。

因势利导、大幅提升城市群在未来经济增长中扮演的主导角色，是中国推动经济朝城市驱动型增长模式转型的另一个战略。中国地缘辽阔，尽管地理上不乏城市群，但以经济实力而言，最重要的空间集群，无疑是分布在长江三角洲和珠江三角洲两个湾区的城市群。这两个地区，得益于上海、香港、广州、深圳和杭州等超级大城市的经济扩张和辐射能力，两个巨大都市圈的轮廓已清晰可见。

在世界最大的六个超级城市群中，中国只有长三角城市群上榜，是中国经济发展速度最快、经济总量规模最大、最具有发展潜力的经济板块。按照国家发改委和住建部联合印发的《长江三角洲城市群发展规划》，目标是到2030 年，将长三角城市群打造成具有全球影响力的世界级城市群。

今年3月，粤港澳大湾区的规划被写进政府工作报告，目标是将粤港澳大湾区建设成为全球创新发展高地、全球经济最具活力和优质品质的生活区域。大湾区涵盖了广州、深圳等9个城市和香港、澳门两个特别行政区。广州、深圳处于粤港澳大湾区核心圈，被寄予辐射带动珠三角世界级城市群崛起的厚望。

广东省委副书记、省长马兴瑞曾说：“加快珠三角地区重大交通基础设施建设步伐，对于建设粤港澳大湾区，打造珠三角世界级城市群具有十分重要的意义。”当前，珠江三角洲高速公路网密度已达或超世界发达地区水平，接下来将发力建设城际铁路、机场、港口等基础设施。

京津冀城市群也是当前中央政府极力打造的世界级城市群。按照国家发改委的界定，京津冀城市群包括北京市、天津市和河北省的石家庄、唐山、保定、秦皇岛、廊坊、沧州、承德、张家口等八个城市，城市群区域总面积为21.6万平方公里，常住人口1.1亿人。京津冀地区幅员广阔、城镇众多，各城镇间地缘相接、人缘相亲、文化一脉，有着天然的连带关系和互补机缘，为打造世界级城市群奠定了良好的基础。

以武汉为核心的长江中游城市带即“中三角”正在崛起，成为继长三角、珠三角、京津冀之后，中国经济的又一增长极。该城市群以武汉、长沙、南昌、合肥四个中心城市为核心，以武汉城市圈、长株潭城市群、鄱阳湖经济圈、江淮城市群等中部经济发展地区三圈为主要构成。

此外，以重庆和成都为主要构成的川渝城市群也是当前迅速崛起中的重点城市群。

城市群改写楼市新版图，你用了什么策略

房地产市场的竞争，人们往往关心房企的销售额增长，一批房企对销售业绩背后的城市群经济还很少进行研究、洞察、抓住。

“在第一阶段的城镇化中，所有城市都在扩张，城镇化以单个城市的发展为主。到第二阶段（一般认为城镇化率达到50%后，进入城镇化第二阶段），城市之间将出现严重分化，一二三四线的划分标准不再适用，取而代之的则是‘都市圈’和‘城市群’，主要城市群将进一步集聚人流、物流、资金流。”万科高级副总裁谭华杰指出。

人口与产业的高频流动显示着经济的活力，这是房地产行业长足发展的基石，对行业最为敏感的开发商们早已展开城市群布局。自去年以来，在京沪深拿地成本高企的背景下，“环京”、“环沪”、“环深”地带纷纷成为房企布局的主阵地。

尤以长三角区域最耀眼，作为一个多核心发展都市圈，拥有上海、南京、杭州和合肥多点带动，且交通路网发达、经济稳定、配套设施相对完善，整体城市圈发展活跃，更受到企业投资青睐。这个城市群包含的主要城市有上海、南京、苏州、无锡、镇江、杭州、扬州、宁波、南通、嘉兴、湖州、舟山。

中国指数研究院数据显示，今年1~8月份，拿地金额前十强房企在长三角城市群拿地总价高达2497亿元；在中西部和珠三角城市群分别以1673亿元和1463亿元分列第二、第三位；环渤海城市群由于推出土地城市数量较少及热点城市如北京多为联合体竞得，拿地总额位列第四位，为1378亿元。

从城市群拿地城市情况来看，长三角城市群的南京、杭州、上海、合肥等，中西部城市群的重庆、武汉、成都等，珠三角的广州、佛山等，以及环渤海的北京、天津、济南等城市土地成交更为活跃。

保利地产[股评]可以说是城市群战略最为深入的房企之一，其几年前便提出了“3+2+X”的区域布局战略：3即京津唐、长三角、珠三角城市群；2即武汉、成都两个城市；X即其他潜力城市。去年保利已实现三个300亿级别、两个200亿级别及一个百亿级别的城市群布局。

其还专门成立了城市群战略部，以京沪穗等国家中心城市为核心，完善珠三角、长三角、环渤海城市群战略布点；万科在物流、物业上进行城市拓展深耕，以多产业、互补互助提高占有率。

在当前环境下，房企要做的不仅是房地产开发，而且是延伸到城市建设层面进行相关配套和运营。这也是近年来越来越多房企开始提出做城市配套服务商或运营商的定位、转型、跨界的原因所在，而产业园区、特色小镇、城市更新、租赁公寓、养老产业、物流地产等新业务生态，是他们转型的共同方向。

从拿地开始，房企参与到城市群经济建设中，开启了商业的新一轮机会。二三线城市通过吸引房企开发，加速城市化发展，带动城市群发展，这是双赢的局面，也是未来趋势。

“企业在绘制出城市群之后，需要确定应瞄准哪些城市群，以及在每个城市群运用什么样的策略。在这一决策过程中，需要实施4个关键步骤：寻找增长最快的城市群、对目标城市群进行优先排序、设定城市群层面的发展愿景、以及定义战略性“原型”并量身定制市场策略。”麦肯锡在一份研究中建议。