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今年以来，国内多地陆续出台楼市严控政策，房地产市场也随即发生巨大变化。 本文主要内容： 1、上半年销售回落，三四线火爆 2、下半年楼市如何走？ 3、专家：楼市内部分化越来越明显 4、未来市场存在多个挑战 今年作为房地产的“调控年”，各地密集出台各种措施，以抑制房价过快上涨，稳定房地产市场。大半年来，楼市关键词交替重叠出现，监管、新政、限购、去杠杆、去库存、转型、改革...与此同时，购房者的心态也在悄然改变。 楼市已经进入到下半场，相信不少群众依然关心下半年房地产将往哪个方向变化？房地产行业资金面在变宽松还是在变紧绷？房价会上涨还是下跌？那么下半年的走势是如何呢？ 1 上半年销售回落，三四线火爆 我们先简单回顾一下上半年楼市。 从销售角度看，上半年商品房销售面积增速小幅回落，其中以一二线城市为代表的核心城市销售增速回落幅度较大，但三四线城市销售火爆支撑全国销售数据。 具体来说，2017年6月，30大中城市销售面积增速大幅回落至-33.50%，但全国销售面积增速仍维持在21.37%的高位，这表明核心城市房地产市场在迅速降温，但三四线城市房地产销售火爆。
背后的原因主要有两个： 1、核心城市房地产调控措施在加强，使得资金流向三四线城市寻找机会。 2、棚改货币化等政策刺激了三四线城市的购房需求。 从房价角度看，从2016年年底开始，主要城市房价环比增速出现明显下滑，到2017年6月，一线城市房价环比增速转负，为-0.03%，但二线城市和三线城市房价环比仍为正，其中三线城市房价环比增速均值为0.89%，处于较高水平。三线城市房价的坚挺与资金流向三线城市及三线城市销售火爆一致。
2 下半年资金面趋紧，房企或降价保命 从上半年的楼市销售、房价等情况，以及多地陆续出台楼市严控政策来看，总体来说，下半年房地产行业将呈现日趋紧张的态势。 具体来说，下半年房地产行业可能会发生如下变化： 一是销售回落，来自购房者定金和预收款的资金来源增速可能会下降。核心城市的房地产调控措施未见放松，叠加鼓励租房等房地产长效调控机制的不断推出，相信下半年房价可能继续下滑。从房价领先销售角度看，下半年房地产销售增速可能也会出现回落，这样来自购房者的定金和预收款增速也会跟随销售一起下滑。 二是房地产信贷面临压缩压力，政府鼓励银行将信贷更多投向经营性贷款及先进制造业等方向上。今年2月，在1月新增贷款总额较大且大部分投向按揭贷款和消费贷款的背景下，监管层要求银行调整信贷结构，投放更多的经营性贷款。今年4月，中央政治局集体学习会议上，提出鼓励金融机构加大对先进制造业等领域的资金支持，可见政府鼓励银行投放更多的制造业类企业贷款。 三是房地产行业资产负债率处于极高水平，融资难度加大。2017年1季度上市房地产公司的整体资产负债率攀升到78.2%的水平，处在历史最高位。如此高的资产负债率加上行业整体下行，相信这种环境下房地产企业融资难度也会变大。从数据上看，2016年7月房地产企业债券融资额为1168亿元，但到了2017年7月债券融资额下降至517亿元，降幅高达56%，虽然这里面有债券市场进入熊市、一级市场发行量萎缩的整体大环境的影响，但相信即使下半年债券一级市场融资功能恢复，房地产行业债券融资额也不会快速提升，因为整个行业的违约风险在加大。 3 专家：市场分化越来越明显 在刚结束的某权威房地产论坛上，与会嘉宾认为：当前调控效果初显，接下来应巩固成效，调控政策短期内不会放松，房地产市场开始进入下行通道，市场分化加剧，新的挑战也开始出现。 目前，国内楼市正发生较大的变化。专家表示：今年以来中央政府坚持了“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，加大了分类调控的力度；地方政府推行“因城因市施策”，房地产市场调控取得了初步的成效。 有人指出：下半年按照中央提出的要加大对金融风险的管控和稳定房地产市场，坚持政策连续性、稳定性，加快建立长效机制的要求，控房价、防风险的力度不会放松，房地产信贷政策估计也会放缓，有些房价上涨较快的三四线城市也可能会出台一些限购、限贷等措施。 随着调控进一步深入，国内楼市内部分化越来越明显。一二线城市成交量出现了20%的下降，这意味着一二线城市很难再创新高。相反，三四线城市出现了明显的分化，一线周边的三四线城市量减价跌，供应逐年递减，需求受限，所以未来的增长也会很少。 今后我国房地产业的发展将进入到增速下降、结构调整和品质提升的常态时期。 4 市场存在多个挑战 未来中国房地产大体将面临四个方面的挑战。 一是金融系统对房地产信贷分类调控力度的加大，住房供应体系中租赁市场比例的提高，土地条件和成本的提高，这些都给传统房地产开发企业的卖地、贷款、开发、销售等环节带来了一些困难，所以房地产企业必然要考虑转型问题。 二是在市场分化、变化及因城施策 的前提下，房地产企业如何应对不同区域、不同城市的差异和变化，来调整自己的战略和战术。 三是企业如何应对优胜劣汰和行业集中度的提高。 四是如何顺应绿色发展和提高建筑工业化、住宅产业化水平的要求，努力提高全装修房和装配式建筑的比例。 |
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