930调控一周年：“金九银十”效应不再 租赁成破局焦点

作者：张恒

去年“9·30”楼市调控以来，有超过百城发布了150余次调控政策，给发热的房地产市场降下了“虚火”。

回顾这一年，各地从常规的限购、限价、限贷，新增了“限售、限商”。在全国楼市开启“五限时代”后，下半年租售同权、购租并举的楼市调控出台，已将打击投资行为、控量措施结合，让市场逐渐趋稳。国家统计局的数据显示，15个一线和热点二线城市新建商品住宅价格环比下降或持平，同比涨幅全部回落。

最新的效果是，往年火热的“金九”首周，全国一线城市整体成交量低迷，平均环比下调20%，其中4个一线城市同比平均下降52%。二线代表城市成交量环比下滑7.4%，同比大幅下降32.6%。上半年表现火热的三线城市也出现降温，代表城市成交量环比下降13%，其中东莞降幅最大，达48.3%。

新的调控政策还在跟进。9月22日开始的两天内，西安、重庆、南昌、南宁、长沙、贵阳、石家庄、武汉等8个二线城市密集出台房地产调控加码政策。随后，更有宁波市、海南省、福建省等省市发出房地产调控政策。而自去年国庆节9·30调控、今年春节后3·17的调控潮后，这次调控成为各地最密集的一次楼市行动。

9月29日，北京市住建委主任徐贱云在关于《北京城市总体规划（2016年—2035年）》的学习贯彻会上表示，要坚决抑制投资投机性行为，防止房地产市场大起大落，严格商品住房管控，防范泡沫和风险。

从链家数据观察，所谓的“金九”已经不再。和去年同期相比，9月份北京、天津链家成交量同比去年下滑了70%以上，杭州、南京、济南等城市成交量同比下滑60%左右。而且这种趋势并未根本改变，市场仍然在低温环境下运行。

链家研究院院长杨现领接受经济观察网记者采访时说，新一轮限售潮意味着以省会城市为代表的人口净流入的“新热点”城市仍然存在房价上涨压力，调控是连续性事件，只会针对性强化，不会弱化。考虑到已有的政策仍然在持续发挥作用，特别是金融条件持续收紧，贷款周期大幅度延长的情况下，市场处于下行通道的趋势不会改变，加上近期的限售政策会对预期的引导起到一定的作用，“金九银十”的效应会自然减弱，总体上，量价走势仍然处于“压力区间”。

新政后重点城市房价涨势刹车

去年9月30日，北京率先出台楼市收紧政策。新政策规定，购买首套普通自住房的首付款比例不低于35%，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买二套房的，无论有无贷款记录，首付款比例不低于50%。二套房为非普通自住房的，首付款比例不低于70%。

随后，新一轮调控围绕首付款比例、贷款利率的楼市大调控拉开序幕，且各地的两个数据均被要求提升。上海、广州、深圳等一线城市及部分房价上涨过快的共计20多个城市密集出台针对房地产市场的限购限贷政策。据统计，一年间全国有超过100个县级以上城市发布了150余次与房地产调控相关的措施。

效果是显而易见的。国家统计局9月18日发布的2017年8月份70个大中城市住宅销售价格统计数据显示，15个一线和热点二线城市新建商品住宅价格环比下降或持平，同比涨幅全部回落，70个大中城市中一线城市房价环比下降，二三线城市涨幅回落。

8月份，在因地制宜、因城施策的房地产调控政策持续作用下，15个一线和热点二线城市房地产市场延续稳定态势。从环比看，新建商品住宅价格下降或持平;从同比看，新建商品住宅价格涨幅均继续比上月回落，回落幅度在1.3至6.6个百分点之间。

伟业我爱我家集团市场研究院发布报告称，2017年三季度，北京二手房网签量已降至2015年以来季度成交量最低值，交易均价也出现三年以来首次下滑。报告显示，截至9月23日，2017年第三季度北京全市二手住宅共网签2.06万套，环比下降43.7%，同比下降73.7%。

2017年“3·17新政”出台后，北京房价上涨在一季度达到顶点，新政作用在二季度才逐渐开始显现，此时二手房价格止涨持平，三季度房价开始下跌，跌幅为5%。

麦田房产一位二手房经纪人告诉经济观察网，今年“3·17”调控后，他所在的北京朝阳大悦城区域看房量和成交量明显下降。“调控有一个缓冲期，5月份看房人和成交量开始减少，到了7月份，每个经纪人一周带的看房人只有3组，而新政之前能达到6组。”这位经纪人说，该营业区域有约有100人，7月份整个区域业务变得艰难，只成交5、6单。

未来的楼市调控会加码吗？杨现领告诉经济观察网，对于去年930以来已经出台一系列限购限贷限售等措施的“旧热点”城市，虽然成交量有明显下跌，但是房价上涨的基本面条件没有发生根本性改变，供求关系依然相对紧张。

杨现领分析称，以北京为例，北京存量住宅750万套，套均2.1间，合计只有1500多万间，而北京的人口接近2200万，住房刚性缺口是比较大的，仍然需要5到10年的建设期。在这个时期内，一方面需要持续地扩大供给，不仅扩大新房供应，也要扩大二手房供应，建立一二手房协同的供应体系。另一方面，需要逐步推进长效机制的建设，尤其扩大租赁市场发展，以教育基础设施的同权作为突破口。只有如此，才能保持市场的长期健康和稳定。

限售来袭 新一轮调控出手

自去年“9·30”楼市调控以来，全国开始进入限购、限贷、限价、限售、限商的“五限时代”。今年9月22日开始的两天内，西安、重庆、南昌、南宁、长沙、贵阳、石家庄、武汉等8个二线城市密集出台房地产调控加码政策。

新一轮政策的发力点集中在“限售”。如：重庆新购住房两年内不得交易贵阳购买新建商品住房3年内不得转让；南昌住宅取得不动产权证后两年才可以转让；长沙首套房获产权证后3年才能买第二套房；南宁的法人单位购买第二套及以上住房的，须取得不动产权证书满两年后方可转让。

中原地产首席分析师张大伟对经济观察网分析称，从六个城市的发布时间看与集中程度看，应该是住建部主导的一次施压，要求房价依然上涨的次热点城市升级调控。张大伟判断，后续同类型城市发布调控政策的依然会有数个。

在国庆假期开始前，又有多个省市跟进。9月29日晚间，海南省住建厅、规划委员会联合发文称：全省各地将停止批准套型建筑面积在100平方米以下（含100平方米）的商品住宅建设。此举被认为限制“刚性候鸟”的外地赴海南投资者，“刚性候鸟”即在海南置业，但并不长期居住的家庭。

宁波市住建委9月30日晚上发布消息称，自10月1日起，在海曙区、江北区、鄞州区、镇海区、北仑区行政区域内新购买的住房，须取得不动产权证书满2年后方可转让，购买时间以交易合同网签时间为准。

链家研究院院长杨现领告诉经济观察网，新一轮限售潮意味着以省会城市为代表的人口净流入的“新热点”城市仍然存在房价上涨压力，调控是连续性事件，只会针对性强化，不会弱化。

“‘金九’一般是针对新房，开发商一般会选择九月十月集中推盘，二手市场上的“金九”其实并不显著，整体二手市场依旧处在低温运行状态。今年9月除个别城市外，一线和重点二线城市的成交量明显低于去年。”杨现领说，首先目前新房整体都处在“限价”环境中，其次在于限购限贷限售的政策环境较为严厉、且多个城市房贷利率出现上浮，购房门槛和成本明显提高，且近期发展租赁等政策对于市场预期也有一定影响，需求端也有所降温。而二手房市场主要分布在一线和重点二线城市，预计四季度和明年上半年行政调控和信贷紧缩没有放松的迹象，二手房市场仍将保持平稳运行，新房市场的成交量会出现下滑。

房屋租赁时代前奏？

在常规“五限”调控的同时，集体建设建租赁房试点、租售同权、共有产权等政策频出，似乎预示着未来中国租房时代的前奏。

今年7月，住建部等九部门发布了《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，选取广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆等12个城市作为首批开展住房租赁试点的单位。再度明确购租并举，租售同权。

随后，国土部、住建部联合发布《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》，确定北京、上海、南京、杭州等13个城市进行集体建设用地建设租赁住房试点。被部分专家解读为正式开启我国租房时代。

但是，中国国土资源经济研究院副研究员曹端海接受经济观察网采访时曾表示，利用集体建设用地建设租赁住房，并未从根本上打破目前政府垄断供应城市住房的体系。这次试点的重大 意义在于明确、规范集体建设用地租赁住房的管理，并进而建立相关法律法规，填补这方面的法律真空。

然而频出的租售同权、共有产权住房政策再度让房地产市场激起浪花。7月17日下午,广州市政府正式发布《广州市人民政府办公厅关于印发广州市加快发展住房租赁市场工作方案的通知》，提出实施“租购同权”等措施。9月30日正式实施的《北京市共有产权住房管理暂行办法》，明确了购房所占份额，退出方式以及价格。

此前9月下旬多城出台的“限售”政策，也被市场解读为，其中一个重要功能是抑制卖出的新建商品房流通。数年内不能交易的商品房，自然流入租赁市场，曲线为租赁市场增加存量。

“租赁已经成为下一阶段政策的焦点，目前来看，破局的关键在于通过集体建设用地建设租赁增加租赁房屋供给，核心是要处理好两个关键问题，一是存量租赁房屋的规范化管理，二是增量房屋的建设需要吸引长期稳定的社会资本。”杨现领告诉经济观察网。

杨现领说，可以明确地说，从购租并举到购租同权，长效机制已经在路上。甚至可以说，调控本身就是长效机制不断探索和形成的过程，租赁已经成为房地产调控长效机制最为重要的组成部分。因此，这一轮调控本身就是长效机制形成的过程，中国房地产政策的中长期框架正在清晰化、明朗化。